Lakhatás és a városhoz való jog - Közös Városunk konferencia

DSC00212
from közéletiskolája on Flickr

Vendég: Joanna Erbel (Lengyel Városi Mozgalmak Kongresszusa, Lakhatási Innovációs Hivatal)

Moderátor: Misetics Bálint

(a beszélgetés szerkesztett változata)

Misetics Bálint: A vendégünk Joanna Erbel szociológus és városi aktivista, aki 2014-ben Varsóban a Zöld párt polgármesterjelöltje volt és városi mozgalmakban is dolgozik. Ő felelt Varsó lakásfejlesztési politikájának kidolgozásáért és jelenleg annál a szervezetnél dolgozik, amely a kormány lakáspolitikájának végrehajtásáért felelős. Először Joanna bemutatja a Lakhatás 2030 programot, amely Varsó lakhatási stratégiai programja, majd két témát fogunk részletesebben átbeszélni. Az első a lakásbérleti piac, a második pedig a kilakoltatások. Fogunk beszélni egy konkrét törvényről is, ami Magyarország vonatkozásában nagyon érdekes lehet a szociális lakhatás tekintetében, mert lényegében jogot biztosít a szociális bérlakásokhoz azok számára, akiket kilakoltattak vagy akiket a kilakoltatás fenyeget, amennyiben megfelelnek bizonyos feltételeknek.

Joanna Erbel: A varsói lakhatási politikáról szeretnék részletesebben beszélni, mivel ezt ismerem jól, illetve mert ez más lengyel lakáspolitikai intézkedésekhez is hasonló. 2015-ben a kormány egy új nemzeti várospolitikai programot indított, amiben nem volt külön fejezet a lakhatásról. Ez 2015-ben volt, 3 évvel ezelőtt. Akkor a politikusok nem gondolták, hogy a lakhatás része kellene, hogy legyen egy várospolitikai programnak. Mindenki azt gondolta, hogy a piac dolga az, hogy létrehozza a lakhatást és a kormány úgy gondolta, hogy ehhez nekik nincs közül. A helyi önkormányzatoknak is csak a szegények tekintetében kell foglalkoznia ezzel a problémával. Nem létezett a lakhatás megfizethető formája, vagyis ami a piaci ár és a nagyon alacsony szociális bérlet között van. A két szélsőség között hatalmas különbség van, Varsóban ez legalább tízszeres. Éveken át senki sem tette fel a kérdést, hogy mi van azokkal, akik a kettő között vannak? Azokra az emberekre senki sem gondolt, akik a postán vagy éppen egy szupermarketben dolgoznak. Ők nem tudnak lakást vásárolni, így nekik is bérelniük kell. Sokan önkormányzati lakásban élnek, de nem mindenki, mert sokan érkeztek újonnan Varsóba.

Egy nagyon igazságtalan szabályozás van életben. Ha a nagyszüleid Varsóban születtek vagy ha rögtön a háború után költöztek Varsóba, akkor valószínűleg a családodnak van egy magántulajdonú lakása, ami korábban állami tulajdonban volt és amire valószínűleg úgy tettél szert, hogy az érték 10-20%-át fizetted ki. Ha a szüleid jöttek Varsóba, akkor valószínűleg önkormányzati lakásban élsz. Ha viszont te voltál az, aki Varsóba költözött, akkor nem volt más lehetőséged, mint hitelt felvenni. Így 30 éves futamidejű jelzáloghiteleket tudtak felvenni, ami egy spekulációs buborékhoz is vezetett. Nagyon sokan svájci frank alapú jelzáloghitelt vettek fel, aminek 2015-ben megduplázódott az értéke. Ez hatalmas problémát jelentett, így hirtelen a kormány rájött arra, hogy foglalkoznia kell ezzel a problémával. Tehát ez volt a program háttere Varsóban.

Varsóban összesen több, mint 900.000 lakás található, és több mint 15.000 új lakást építenek évente, a többségét a privát szektorban. Ha a lakosság tekintetében vizsgáljuk az adatokat, az félrevezető lehet, ugyanis hivatalosan csak kevesebb, mint 2 millió lakos van regisztrálva a városban. Sok ember nincs regisztrálva helyi lakosként és sok lakást spekulációs céllal vásárolnak, így nehéz megállapítani a valós igényeket. Ha azt vizsgáljuk, hogy mi az éves átlag a nagyvárosokban az elmúlt 5 évben, akkor láthatjuk, hogy Varsó gyors ütemben fejlődik.

A 85 ezer önkormányzati tulajdonú lakás többsége ún. közösségi lakhatás és 2500 lakás tartozik az ún. Varsói Közösségi Lakásegyesülethez. Ez egy nonprofit önkormányzati lakásfejlesztő szervezet, ahol a lakhatás díja kb. 5 euró/négyzetméter. Ez az említett két véglet között helyezkedik el, azonban az ilyen lakások száma rendkívül alacsony.

Varsóban a legnagyobb probléma az elmúlt években az volt, hogy nagymértékben csökkent az önkormányzati bérlakásoknak a száma. Ennek oka a rendszerváltásban keresendő, amikor a Világbank azt javasolta, hogy az emberek akkor fognak a lakásokkal igazán törődni, ha az a saját birtokukban lesz, így megpróbáltuk olcsón eladni ezeket a lakásokat. Viszont ezek elég hamar visszakerültek a piacra eladható lakásként. Ennek következtében pedig az embereknek a saját költségvetésükből kellett állni a költségeket.

Az elmúlt években egy másik kérdéskörrel is foglalkoztunk, ez pedig a helyi kártérítés témája. A korábbi tulajdonosok kártérítést követeltek amiatt, hogy a kommunizmus idején államosították a lakásokat, és később ezt visszakövetelték. Erre egy hatalmas ágazat, tulajdonképpen iparág épült, amely félig illegálisnak mondható. Legalább 6000 lakást veszítettünk el a visszatérítések következtében, és a legtöbbet csak simán olcsón eladták. Ilyen értelemben nem önmagában a visszatérítés volt a káros, hanem a privatizáció folyamata.

Ami a lakások területi eloszlását illeti, a városközpontban még mindig rendkívül nagy a közösségi lakások száma és elég nagy a társadalmi keveredés: egymás mellett van az egymilliós és az egyeurós lakás. Az elmúlt években a város egyre többet fektetett be a közösségi lakásokba, és ezekre egyre hosszabb a várólista. Most éppen háromezer háztartás várakozik önkormányzati lakásra, és minden évben egyre több embernek tudnak segíteni. Abban a programban, ami most éppen konzultáció alatt van, 2030-ra összesen 15-17 ezer lakást akarunk felépíteni.

Ami nagy változást jelent az az a cél, hogy felszámoljuk az olyan rossz minőségű megoldásokat, mint például az Egyedülálló Anyák Központja, ami egy katasztrófa volt. Ezt a helyet például csak azért lehetett fenntartani, mert különbséget tettünk közösségi lakhatás és szociális lakás között. A szociális lakás az, ahol a legszegényebbek laknak, és a közfelfogás szerint erre megfelelt a gyengébb minőség is. Nemrég az változott, hogy van egy új törvényünk, amely szerint nincs külön közösségi lakás és szociális lakás. Minden lakás közösségi, és a különbség csak a bérleti díjban van. Ez azt jelenti, hogy ugyanolyan minőségűeknek kell lenniük, csak a bérleti díj mértéke változik.

Valószínűleg Varsó történetének legrosszabb lakhatási elképzelése volt az, amikor 1995-ben a semmi közepén építettek fel három szociális háztömböt. Ezek egy olyan helyen vannak, ahonnan nehéz eljutni a belvárosba vagy bárhová, vasúti vágányok közt található és hozzá közel csak egy börtön áll. Tehát borzasztó ötlet volt. Szociális bérlőket akartak itt elhelyezni, vagyis olyanokat, akik nem fizettek és kilakoltatták őket és olyanokat, akiknek sok problémája volt. Rendőrcsaládok beköltöztetésével akartak társadalmi keveredést teremteni. Nem tudom, ki találta ki, de igencsak érdekes ötlet volt, és sejthetik, hogy először a rendőrcsaládok költöztek el onnan.

Egy másik rossz ötlet volt a fekete négyzetek festése az épületekre. Ez egy köztéri művészeti, street art projekt volt, és tudjuk, hogy Mondrian és Malevics is csinált ilyeneket, de a helyi közösség valahogy nem örült neki, hogy a kortárs művészet így jelent meg az épületeiken. A művész nem értette, miért, de ők ott úgy érezték, hogy ártanak nekik azzal, hogy fekete foltokkal jelzik, hogy ők milyen rossz helyzetben vannak. Elég érdekes volt, mert művészeti körökben nagy vita támadt arról, hogy az alkalmazott művészet milyen ostoba tud lenni. Ez az ostobaságra volt példa. A dolog jó oldala, hogy miután felfestették ezeket a fekete négyzeteket, többen szereztek tudomást erről a környékről, és a közvélemény is értesült róla, ami elítélte a művészt. A liberálisok úgy gondolták, hogy itt valami nincs rendben, ilyet nem szabad csinálni, aztán végül 2007-ben sikerült az összes családot sima lakásokba költöztetni a városon belül.

Volt egy nagy revitalizációs programunk, melynek részeként 5000 lakást kapcsoltunk rá a város fűtésrendszerére, ami igen fontos volt, mivel az emberek ugyan valóban alacsony bérleti díjat fizettek, de hatalmas összegekbe került nekik a fűtés. A régi épületekben áramot vagy gázt kellett használniuk, esetleg lopták az áramot… vagy különféle más veszélyes dolgokat műveltek. Itt láthatják [kivetítés] a projektről készült fotókat, melyet az alapítványommal valósítottam meg, mielőtt az önkormányzatnál kezdtem dolgozni, ennek a neve a Revitalizáció Emberei volt. Beszéltünk a helyi környezetről és a revitalizációs folyamatról az emberekkel, és kikértük a véleményüket. Ez az ember itt aktivista, ez a nő egy bérlő, akinek sikerült az adósságát rendezni, ez egy fiatal lány, ez pedig egy idősebb nő, aki a revitalizációért küzdött. Azért harcoltunk, hogy megmutassuk a revitalizáció emberinek az arcát, tehát hogy nem csupán az épületek modernizálásáról van szó, hanem arról is, hogy helyi közösségeket teremtünk és támogatunk.

Érdekes vitáink voltak, mivel ahogy sokaknak a jelenlévők közül, nekünk is baloldali a hátterünk, és hajlamosak vagyunk idealizálni a szociális problémákat. Sokszor kérdezik, hogy jaj, mi fog történni azokkal, akik a padokon ülve söröznek. Azt viszont senki nem kérdezi, hogy hol vannak a gyerekek és a családok. A revitalizációs folyamat során az derült ki, hogy miközben a férfiak kint vannak, a családjuk bent vannak a házban, vagyis el vannak rejtve. Ez az Udvari Őrség nevű projekt erről szólt: a tacskó volt az őr, és a tacskó jelképezte a gyerekek jelenlétét. Tehát a gyerekek visszahódították maguknak a köztereket, amiket addig az italozók használtak. Az volt az érdekes, hogy amikor ezt a kutyát alkalmaztuk, akkor nyilvánvalóvá vált számukra, hogy övék a tér. Az italozók pedig eltűntek. Sokszor olyan ez, mint amikor kirekesztett csoportokról beszélünk: alaposan meg kell néznünk, valóban szociális vagy családi probléma-e, mert sokszor az alkohol a probléma, és az elnyomó családtagok rekesztik ki a nőket, a gyerekeket és az időseket a struktúrából.

Alkalmazzuk a részvételi megközelítésmódot is, ez a fotó egy olyan workshopon készült, mely egy többgenerációs, bérlakásokból álló épületről szólt, és az elképzelés az volt, hogy itt társadalmi csoportok keveredését hozzuk létre. Eleinte főleg időseknek szántuk, aztán úgy gondoltuk, jobb lenne, ha mások is jönnének ide. Végül a 12 lakáson kívül a legfelső emeleten az önállóságra törekvő fiatal felnőtteknek lett helye. Mi tehát úgy véljük, hogy az a jó, ha több generáció együttélésének lehetőségét teremtjük meg.

Amikor elindítottuk a programot, hat fő kihívásunk volt. Fő feladatunknak tekintettük a tehetséges fiatalok idevonzását más városokból, illetve a varsóiak itt tartását ahelyett, hogy például Berlinbe mennének (mert tőlünk is sokan vándorolnak ki Berlinbe, akárcsak önöktől). A második a szociális integráció volt, hogy különböző társadalmi csoportok éljenek egy épületben, ne külön-külön a szociális bérlők, a piaci bérleti díjat fizetők, megint másutt az idősek és a problémákkal küzdő fiatalok. A keveredéssel fenntartható közösséget igyekszünk teremteni. A harmadik a migráció. A lengyel kormány határozottan migráció-ellenes, nem de a migráció nagyrészt az országon belül zajlik, ami azt jelenti, hogy Varsóban egyre több olcsó bérlakásra van szükség azok számára, akik odamennek, és keveset keresnek. Egy másik kérdés az öregedés. Tudjuk, hogy az adatok alapján Varsó lakosságának átlagéletkora nem változik. Ez azért van, mert ugyan tovább élünk, de sok fiatal család is beköltözik a városba. Tehát nagyon sok az idős ember, de a beköltözők miatt nem változik az átlag. Még egy másik kérdés a fenntartható fejlődés, tehát gondolkodunk a fenntartható közlekedésen és más energiaforrások bevonását is tervezzük. Ez pedig főleg a meglévő lakások korszerűsítését jelenti. Az utolsó az erőforrások minősége és a lakások modernizációja.

Végül volt egy gyakorlati célunk is: a megfizethető lakhatás. Megpróbáltuk kideríteni, hogy valójában mi tekinthető megfizethetőnek. AZ ENSZ Habitat dokumentumaiban találunk egy értéket, amely szerint megfizethető az a lakhatás, amiért nem kell többet fizetni, mint a háztartás összjövedelmének 30%-a. Nagy felmérést végeztünk, hogy kiderüljön, milyen valójában a varsóiak pénzügyi helyzete, mivel tényleg nagyon alacsony a munkanélküliek aránya (3% vagy még annál is kevesebb), és az emberek elég jól keresnek. Így aztán rájöttünk, hogy sokkal több lakás kell a munkahellyel rendelkezőknek, mivel Varsóban az emberek többsége dolgozik. Ezért arra a következtetésre jutottunk, hogy a piaci és közösségi lakhatás elkülönítése helyett másképp kell gondolkodnunk. A keletkezett hézagot kell kitöltenünk.

Először is volt a szociális lakhatás a szociálisan hátrányos helyzetűek számára: itt szociális bérleti díjat fizettek, illetve a támogatott lakhatás, például a menhelyek és kiléptető lakások.

A második típus a közösségi lakások az alacsony jövedelmű háztartások számára. Ezek közül a kedvencem a Praga kerületben található, ami sok díjat nyert, mert valóban szép, van könyvtáruk és bolt is. Van egy gyermekház, ahol 12 olyan gyerek él, akiknek nincs családja. Fontos, hogy erről nem is lehet tudni, hogy más, mint a többi, ami nagyon jó: a gyerekek egyszerűen hazamennek ezekbe.

Aztán van a nonprofit lakhatás a közepes jövedelműeknek, és ezek közül van, ami elég jól is néz ki. Vagyis nem lehet egymástól megkülönböztetni a támogatott és a profitot termelő lakhatást, ami más európai országokban természetes, de a mi régiónkban nem.

Aztán van még egy szegmens, amit piaci bérletnek nevezünk, de nem igazából az, mert nem hoz többletbevételt, de nem is támogatott. Nonprofit, de nem támogatott. Most ezen a szegmensen dolgozom, ez a Lakhatás Plusz, ami kormányzati támogatáson alapul, de a pénzt vissza kell adni, tehát bizonyos fokig piaci. Olyan ez, mint más európai országokban, ahol bérbeadási céllal épülnek lakások, tehát a kormányzati támogatást bérlakásokba fektetjük. Úgy számoltuk, hogy Varsóban a bérleti díj 6, legfeljebb 7 vagy 8 euró lesz négyzetméterenként, ami sokkal alacsonyabb az átlagos piaci bérleti díjnál.

Gondolkodunk más lakhatási újítások bevezetésén is, mint például a közösségi vagy szociális lakásügynökségek, mert így egy nem kormányzati szervezet képviselné a bérlőket, az bérelné a lakásokat a várostól vagy a magántulajdonostól, a bérlő pedig ennek a civil szervezetnek fizetné a díjat. Ez a kockázatosnak tekintett csoportok számára kidolgozott modell, mert egy magántulajdonos nem szívesen adja bérbe a lakását nagycsaládosoknak vagy bevándorlóknak, mert nem akar problémát. Ha viszont civil szervezet a közvetítő, az biztonságosabb. Ez az egyik elképzelés a bérlésből adódó problémák kezelésére.

A korábban már említett többgenerációs lakhatással és a lakószövetkezetekkel kapcsolatban még nem világos az elképzelés. Kerestünk telkeket, de jelenleg minden önkormányzati telken az önkormányzat akar építkezni. A szövetkezetekről nagy viták zajlottak, mert ahogy látjuk, a legtöbb szövetkezet olyanokból áll össze, akik maguk akarnak építeni, nem a befektetőtől vásárolni - ők kreatív középosztálybeliek, ismerősök, barátok vagy éppen az alpolgármester barátai. Felmerül a kérdés, hogy miért segítsük őket, és nem előbb azokat, akiknek nincs jövedelmük. Igyekeztünk a beszélgetést abba az irányba terelni, hogy nem társtulajdont akarunk létrehozni, hanem együtt lakást, vagyis olyan bérlési modellt, ami hozzáadott értéket kínál a környéknek, mivel ezeknek az embereknek megvan a szociális érzékenységük, tenni akarnak a közösségért. Ők aktivisták, akik javítani akarják a környezetet, segítenek a többi bérlőnek, törődnek másokkal. Ez idő szerint egy ilyen projektet szeretnénk megvalósítani, de a telek ügyében még nincs végleges döntés.

Aztán van még az elképzelés az 1100 lakásról 2030-ra, és ennek részeként befolyásolni szeretnénk a magánbérleti piacot is, a várostervezés eszközeit alkalmazva. A közlekedés, a mobilitás hiánya bizonyos körzeteket hátrányos helyzetbe hoz, hiszen jobb befektetni oda, ahol van közlekedés. A metrónkat most fejlesztjük: csak két vonalunk van, és a másodikat éppen most fejlesztjük tovább. Az egyik körzet, amit rövidesen fejleszteni fogunk Varsó határán van, de ott jár a metró, tehát könnyen be lehet jutni a belvárosba. Tervezünk egy modell-kerületet is, amit Varsói Közösségi vagy Varsói Szociális Kerületnek nevezünk. 15 hektáron terül el, körülbelül 2-3 ezer lakást foglalhat magába. Az elképzelés szerint teljesen vegyes összetételű lesz, és munkahelyeket is teremt. A közepén park, iskola, komplexebb módon elgondolva. Ilyen nálunk még nem volt.

Két hónappal ezelőtt elég fontos dolog történt a piacon: két nagyvállalat összeolvadt. Az egyik a Reals nevű tanácsadó cég, a másik a nemzetközi JLL, ami főleg irodákat építtetett. Az összeolvadásuk előnyös, mert így együtt van a lakhatási és a piaci bérlésre vonatkozó tudás, tehát könnyebb fenntartható kerületben gondolkodni, ha a lakóházak és az irodák egymás mellett vannak, nem pedig úgy, hogy az irodák az üzleti belvárosban, a lakóházak meg valahol másutt, és az embereknek naponta kell oda-vissza utazgatniuk. Ez sok időt vesz igénybe, az ember beragad a közlekedési dugóba és így tovább.

Ami szintén nagyon fontos az az, hogy szerettük volna az embereket is bevonni ebbe a párbeszédbe és ezért egy részvételi folyamatot hoztunk létre. Az első körben nyolc ilyen párbeszédet folytattunk, aztán még többet különböző témákban. Természetesen meghívtunk szakértőket is, akik szövegeket is írtak és ezt követően pedig workshopokat szerveztünk. Tehát az első lépés a párbeszéd volt, aztán miután megtaláltuk a közös pontokat, megkerestük azokat az embereket, akiket mélyebben érdekelt a téma.

Egy másik dolog, amit még szerettem volna megmutatni önöknek az az, hogy mi változott, az országos programok tekintetében. Ahogy már korábban is említettem, a kormányzatot nem igazán érdekelte a lakhatási politika. Ez nem azt jelentette egyébként, hogy nem volt pénz a lakhatási programokra, hiszen volt két rendkívül nagyléptékű lakhatási program. Az egyik 2007-ben indult, aminek a neve a Saját család volt, a másik pedig a Lakhatás fiataloknak, aminek az volt a célja, hogy a magánkereskedelmi piacot serkentsük.

Ezek a programok támogatásokat nyújtottak a jelzáloghitelekhez és el tudják képzelni, hogy mi történt: a hitelek egyre drágábbá váltak, és az embereknek többet kellett fizetniük, így az államnak is. Az első programban vagy új épületeket építhettek vagy megvásárolhattak már használt lakásokat a tulajdonosoktól. A második program még katasztrofálisabb eredményekkel szolgált, ugyanis olyan házakat vehettek az emberek, amiket újonnan építettek, azonban voltak árlimitek, és akik részt vettek a programban, azoknak olyan házat kellett venniük, ami a külvárosban épült, és amit a fejlesztők nem tudtak már eladni a rendes piacon.

2015-ben szembesülnünk kellett egy spekulációs buborékkal, amikor kiderült, hogy a svájci frank hitelek rendkívül kockázatosak voltak az emberek számára, így a kormányzat egy új programot vezetett be. Ez a lakhatási bérleti alap volt, és ennek az volt a lényege, hogy meg lehetett venni a használt házakat, és aztán olcsóbban kiadhatták másoknak, tehát itt közpénzt használtak gyakorlatilag arra, hogy továbbra is magas áron adják ki az épületeket. Az eredmények tehát nem azok lettek, amiket korábban elvártak. Azt a céget, aminek én dolgozom, az első alap kezelésére hozták létre.

Szerencsére 2016-ban létrehoztak egy Lakhatás plusz nevű programot, aminek a lényege az volt, hogy magánforrásokat használtak a megfizethető lakhatás kialakítására. Bár ez egy kormányzati program, de piaci szinten kell, hogy működjünk. Ez egy európai szabályozás, hogy ne avatkozzunk be a szabad piacba. Az állam nem tudta közvetlenül nekünk adni a pénzt, hogy a lakhatás költségeit csökkentsük, ahogyan egy önkormányzat csinálja. Ezért egy másik programot is létrehoztak, ez a Lakás a kezdéshez, melynek célja az volt, hogy az embereknek plusz pénzt fizettek annak érdekében, hogy csökkentsék a bérleti költségeiket. Az első program a lakhatási cégeknek lett kitalálva, a második pedig a jövőbeli bérlőinknek. Elég nagy a feszültség, mert helyi szinten gyakorlatilag a liberális pártok vannak hatalomban, nemzeti szinten meg inkább a jobboldali, szélsőjobboldali pártok vannak uralmon, és emiatt valakinek az volt az elképzelése, hogy ez a bérleti támogatási program csak akkor tud működni, ha a helyi kormányzatok és a nemzeti kormányzat is együttműködik. Ez tulajdonképpen működött is és ez volt az egészben az innováció.

Jelenleg a legnagyobb kihívás az, hogy a házak építésének az emelkedő költségeit megoldjuk. Most éppen az előregyártott panelegységekkel kísérletezünk. Olyan, mintha legó-paneleket raknának egybe, és így olyan házakat tudnánk építeni, amik természetesen kényelmet biztosítanak a lakóknak és megfizethetők is.

A másik változás a lakhatás tekintetében, amit szeretnénk elérni, az a lakások minőségét érinti. A lakásokat általában magánbefektetők építik és már előre eladják a lakásokat, mert olyan sokba kerül az építés. Aztán az emberek beköltöznek, és gyakorlatilag három éven belül kialakul egy közösség, de a fejlesztők eltűnnek. Tehát úgy építik meg a házakat, hogy az első négy-öt évben szépek legyenek. De amikor bérlakásokat építesz, akkor azoknak hosszú távon is jól kell kinézniük. Erről senki sem beszél, de szerintem ez a leginkább forradalmi előrelépés!

Három évvel ezelőtt találkoztam egy lánnyal, aki Svájcban dolgozott, és megkérdeztem tőle, hogy miért van az, hogy Svájcban úgy tűnik, mintha minden házat rendkívül jól karban tartanának. Azt mondta, hogy ez mind a pénzügyi konstrukció kérdése. Mivel a különböző alapok ingatlanba fektetnek, egyszerűen nem engedhetik meg maguknak, hogy az épületek összedőljenek vagy rossz állapotba kerüljenek 10 év után. Mindez a piacon is nagy változásokat hoz, mert egyre több magánbefektető épít bérlakásokat. Korábban az elitnek építettek lakásokat, például nemzetközi cégek vezetőinek, magas jövedelmű embereknek, de ma már a közép- és munkásosztálynak is építenek.

Misetics Bálint: arról szeretnék kérdezni, hogy szerintetek hogy járultatok hozzá mindezen változásokhoz? Említetted hogy 2014-15-ben nem volt a politikusok napirendjén a lakhatás kérdése, illetve a városi lakhatási stratégiákban sem volt jelen, és az egy-két éven belül megváltozott. Valamint a konferencia középpontjában az áll, hogy hogyan tudunk eljutni a politikai életbe, hogyan kerülhetünk döntéshozatali pozícióba, a legtöbb forgatókönyv, amiről beszélünk, az kollektív stratégia, hogy elindítunk egy mozgalmat, aztán elindulunk a választásokon, ebből kifolyólag pedig hatalmat szerzünk a helyi önkormányzatokban. Ez az a megközelítés, amivel mi is szembesülünk, azonban ha jól értem, az általad bemutatott stratégia inkább személyes, vagyis te magad léptél egyre magasabb szintekre. Mit gondolsz, milyen változásokat sikerült volna elérni, ha nem te koordinálod a lakhatási stratégiát, hanem valaki más az önkormányzattól?

Joanna Erbel: Én úgy gondolom, hogy ha nem alkalmaztak volna, akkor nem lenne lakhatási politika. Továbbra is ragaszkodnának a korábbi programokhoz, ugyanis volt lakhatási programunk, de az csak a közösségi lakásokra vonatkozott. A lakhatási politika ugyanis a tervezésről szól, arról, hogy a tömegközlekedéshez közel kell építkezni, mert ha az emberek autózásra kényszerülnek, megnövekednek a napi költségeik. Aztán igyekeztünk minden szegmenst összerakni. Valószínű egy teljesen más dokumentum született volna.

Ami pedig az én részvételemet illeti, mielőtt a lakhatási politikán dolgoztam, aktivistaként Varsó stratégiáján dolgoztam. Valószínűleg az okozta nekem a legnagyobb nehézséget, hogy a stratégián dolgozó csoportot rávegyem a lakhatás önálló célként kezelésére. Tudom, hogy ez nevetségesnek hangzik, de sokszor megesik, hogy az egész innováció egyetlen ember elkötelezettségén és kitartásán múlik. Azért vannak városi kerékpárjaink, mert egy fickó egy irodában nem adta fel, és bármilyen nehéz is volt, szánt rá időt, és másokat is mozgósított a megvalósítás érdekében. Egyáltalán nem így kellene ennek lennie, de így van.

Misetics Bálint: Tehát a tanulság a társadalmi változások stratégiáját illetően talán az, hogy alapvetően a társadalmi mozgalmak, az elkötelezett kutatók és mások teszik termékennyé a talajt az ilyen reformok megvalósulásához, de a döntési helyzetben lévők egyéni hozzájárulása is sokat számít. Jól foglaltam össze?

Joanna Erbel: Igen, úgy is mondhatnám, hogy magamnak csináltam munkát azzal, hogy a lakhatási politikát önálló céllá tettem, aztán kiépítettem a hálózatot olyanokból, akik kapcsolatba léptek az önkormányzatnál dolgozókkal, és így vált lehetővé számomra az egész lakhatási program és a lakáspolitika koordinálása. Ez azonban csak azért történhetett meg, mert megvolt a társadalmi háttér és az óriási nyomás a bérlőmozgalmak oldaláról. Vagyis ez egy politikailag erős téma volt.

Misetics Bálint: Eléggé nyilvánvaló, hogy a szakértők nagy része Varsóban és Budapesten egyaránt úgy véli, hogy növelnünk kell a megfizethető bérlakások számát. Most eltekintek attól a részlettől, hogy ezek önkormányzati lakások legyenek-e és ezek a nonprofit szervezetek működtessék-e őket. Egy másik kérdés az, hogy maga a város építtessen-e, vagy talán az a jobb, ha magántulajdonban lévő lakásokat bérel ki? Miért gondolod úgy, hogy fontos volt az építés mellett dönteni Varsóban az önkormányzati lakhatás vagy szociális lakhatási szektor bővítésének érdekében?

Joanna Erbel: A program nem elsősorban az építésről szól, hanem a hozzáférésről. A megfizethető bérű lakásokat építheti állami cég is, de bármely más befektető is, aki hajlandó azt megfizethető áron kiadni. Az olyan cégeknek, mint az enyém is, melyek felelősek a lakhatási programért, néhány olyan befektetésünk van, amit magán építtetőtől vettünk meg, és ezek elfogadták, hogy nem kapják meg a pénzt azonnal, hanem csak mondjuk 30 év múlva. Nem arról van szó, hogy az önkormányzat cégeinek kellene felépítenie a 15 ezer lakást. A lényeg a lakásokhoz való hozzáférés. Más kérdés, hogy könnyebb-e a piacon bérelni, mivel jelenleg a varsói piacon minden lakás elkel, még mielőtt felépülne. Az emberek üres telkeket vesznek. Az árak pedig folyamatosan nőnek, tehát csak az állami vállalatokkal együtt dolgozó cégeknek van ráhatása a költségekre és a minőségre. Amikor a program vitája zajlott, és szóba került a középosztály, nem volt egyértelmű, hogy nekünk kell-e építenünk nekik megfizethető lakhatást. Mivel nagyon sokan vannak, akik tudnának bérelni, de belekényszerítették őket a hitelfelvételbe, és egyáltalán nem örültek neki, hogy az első programok a vásárlást célozták meg, nem a bérlést. Tehát hatalmas társadalmi feszültségek vannak. Ezért mi most bérlakásokat építünk. Ez viszont nem igazságos, mert sokan arra kényszerültek, hogy magántulajdont vegyenek. Ebből feszültség adódik, a programról beszélő liberális politikusok és a választóik pedig cseppet sem boldogok.

Misetics Bálint: Ami a magánbérleti szektort illeti, ha jól értem, akkor a stratégia célja a szektor egyik szegmensének a jobb szabályozása. A kérdésem az, hogy a város mit tud tenni a szigorúan vett magánbérleti piaccal, ami ha jól értem, sok szempontból problematikus, a bérleti díjak szempontjából, a bérleti díjak megfizethetőségét illetően, de a szektor szabályozatlansága és ennek megfelelően ezek bérlésekor a lakhatás bizonytalansága szempontjából is. Vagyis mit tud tenni Varsó, gondolkodik-e a szabályozáson ennek megváltoztatása érdekében?

Joanna Erbel: Őszintén szólva nem sokat. Persze a tervezés eszközei rendelkezésünkre állnak. Nagyon meg tudjuk nehezíteni az olyan helyeken építkezést, ahol nincs szociális vagy más infrastruktúra. Volt egy törvényünk, ami pénzbüntetéssel sújtja az építtetőt, ha a városnak kell utat építenie, de akkor nincs mód pénzbüntetésre, ha a városnak iskolát kell építenie. Vannak szelídebb eszközeink is. A munkám része volt például az úgynevezett Varsói Lakhatási Norma megalkotása, ami egy sor szabályt vagy inkább információt tartalmaz arról, hogy milyen a megfelelő lakhatás: közel kell lennie a szociális infrastruktúrának, mint az iskola, óvoda, közel kell lennie a tömegközlekedésnek, fenntarthatónak kell lennie környezeti értelemnem és a társadalom különböző csoportjai kell, hogy együtt éljenek.

Több beszélgetést folytattunk a magánszektorral, az építési vállalkozók szövetségével, mely jó minőségű házakat akar építeni, és jobb megítélést szeretne, mint a rossz fejlesztők. Vannak korrekt befektetők, akik innovatív projekteket valósítanak meg, és valószínűleg már eleget kerestek korábban kevésbé korrekt projekteken. Aztán vannak rosszabb történetek is, amikor olcsón építenek, drágán adnak el, és nem törődnek a szociális infrastruktúrával. Tehát csak annyit ígérhetünk, hogy megalkotjuk a szabályokat, és ha valakinek a projektje megfelel az elvárásoknak, akkor a befektetési folyamat gyorsabb lesz. Ez a befektetési folyamat egyébként hosszadalmas lenne, mert mindent ellenőrizni kell. Ha megvan a lista, és csak egyeztetni kell az elvárásokkal, a folyamat felgyorsítható. Az idő pedig pénz. Ezt a szelídebb megközelítésmódot fogjuk alkalmazni.

Talán a legérdekesebb téma, amit mostanában vitatunk meg, a mobilitás kérdése. A 3000 lakást érintő hatalmas varsói beruházásunknál minden második lakásra jut egy parkoló autó, ami elég alacsony arány, és ez a hely közel van vasútállomáshoz, de azért nincs közel a központ. Az önkormányzat elfogadta ezt az alacsony parkolási arányt. Amikor a cég hozzájárult, hogy helyet adjon egy iskolának a befektetés közepén, az újdonság volt. Most az én feladatom a mobilitási csomag kereteinek kidolgozása, többek között az autómegosztás, a megosztott mobilitás más formái, robogók és egyebek, továbbá hogy milyen üzletek és más dolgok legyenek közel az épületekhez, hogy az emberek hagyják el a saját autójukat. Ez olyasmi, ami a magánpiacot is érdekli, mivel a parkolók építése nagyon költséges. Vagyis a fenntartható fejlődésben és a fenntartható mobilitás támogatásában a befektetők is érdekeltek pénzügyileg. Tehát nincsenek kemény szabályaink, de tudunk közös megoldást találni, egyfajta szoft megoldást.

Misetics Bálint: Az én utolsó kérdésem a kilakoltatásokra vonatkozik. Röviden, ha nem is egészen pontosan összefoglalva a hatályos törvényt, ha valaki bérlő, akár a magán-, akár az önkormányzati szektorban, és kilakoltatás fenyegeti, a bíróság megvizsgálja, hogy jogosult-e szociális elhelyezésre, és ha igen, akkor nem lehet kilakoltatni addig, amíg az önkormányzat nem biztosít neki elhelyezést, és ilyenkor felfüggesztik a kilakoltatási folyamatot. A bérlő még be is perelheti az önkormányzatot, ha az nem tett eleget a kötelességének, nem gondoskodott annak az elhelyezéséről, aki így hajléktalanná válna. Ez így jól hangzik, de a kérdésem az, hogy ez mennyire működik a valóságban, és hogy minek köszönhető ez a kedvező törvény, mi volt a politikai háttere?

Joanna Erbel: Ez egy elég régi törvény, több éve született, és akkor volt egy elég aktív bérlőmozgalmunk, illetve sok-sok évvel ezelőtt baloldali kormányunk volt. Amikor 2015-ben a lakhatás téma lett, aztán 2016-ban még inkább, amikor elkezdődött az országos lakhatási program, akkor rengeteg kilakoltatás volt. Lengyelországban akkor az emberek többsége úgy gondolta, hogy a magántulajdon fontosabb, mint a lakhatási jog. A lakás legyen tulajdon, aki pedig nem fizet, azt egyszerűen ki kell lakoltatni. Ez volt az álláspont. Akkoriban az önkormányzatok nem voltak túl empatikusak, de a kilakoltatások politikai ára kezdett olyan magas lenni, hogy a városok elkezdték keresni a megoldást, és először leállították az önkormányzati kilakoltatásokat, aztán elkezdtek elhelyezést biztosítani azoknak, akiket korábban kilakoltattak más lakásokból.

Nemrégiben az a változás történt, hogy liberalizálták a bérlőkre vonatkozó törvényeket, és most már kétfajta szerződés létezik. Az egyiket alkalmi bérlésnek nevezik, ami azt jelenti, hogy én mint tulajdonos megállapodok a bérlővel, és a bérlő megad egy címet, ahová elköltözik, ha nem fizeti a bérleti díjat. Tehát ez nem az önkormányzat dolga. A másik törvény nemrég, azt hiszem, 2017-ben született, a Lakhatás Plusz program miatt, és ezt intézményi bérlésnek nevezik, eszerint a bérlő beleegyezik, hogy ha nem fizet, akkor ki lehet lakoltatni. Vagyis ebben az esetben sem működik az a szabály, amire te utalsz.

Nagy vita volt, hogy az első körben épülő sok ezer lakás szociális hozadéka miatt érdemes-e egy bérlőellenes megállapodást létrehozni. Mert ha nem lenne ez a törvényünk, senki nem fektetne be. Ami azt jelenti, hogy nem lenne ez az új szegmens. Kemény vita volt. A Lakhatás Plusz programnak köszönhetően még nem sokan költöztek be, talán összesen 300 család, mert még építkezünk, de még senkit nem lakoltattak ki, főleg azért, mert a politikai ára elég nagy. Tehát inkább a politikai kultúrának, nem pedig a törvénynek köszönhető, hogy a bérlők a lakásokban vannak.

Másrészt a magánbefektetőnek a kilakoltatás nagyon sokba kerül. Politikai oka is van, de ilyenkor fel kell újítani a lakást, és új bérlőt keresni. Ez több pénzbe kerül, mint amennyivel a bérlő tartozik. A Lakhatás Plusz programban olyan megállapodásaink is vannak, hogy hathavi bérleti díjat előre ki kell fizetni. Van egyfajta biztosításunk is, és jelenleg sok önkormányzathoz és céghez hasonlóan mi is olyan programokon dolgozunk, amelyekkel megelőzhető, hogy az emberek bajba kerüljenek a fizetéssel. Kapcsolatban vagyunk velük, pszichológiai segítséget adunk, mert például valamilyen tragédia is történhet, például betegség, munkahely elvesztése. Ami viszont jó, hogy tényleg nagyon csekély a munkanélküliség. Tehát ebből eredő problémák ritkán adódnak, mert a gazdaság jól teljesít. Azt persze senki nem tudja, mi fog történni a következő néhány évben.